A osaajalise kasutamise õigus on teatud tüüpi puhkusemajutus tavaliselt asuvad a-l või selle lähedal kuurort rajatis. Need on väga sarnased puhkemajakorteritega (vt teistesse kodudesse); osaajalise kasutamise õigust ei müüda ühe varana. Selle asemel müüakse osaajalisi õigusi osade kaupa iganädalaste ajavahemike või intervallide kaupa ning osaajalise kasutamise õiguse ühikut jagatakse potentsiaalselt 52 erineva omaniku vahel. Osalusosasid on müüdud kindlate nädalate, ujuvate, vahelduvate nädalate ja viimati puhkuseklubide või -liikmetena ning punktipõhiste süsteemidena.
Peen kiri
Kuigi nende tehingute vorm on erinev, hõlmab see tavaliselt ühe toa või sviidi ostmist kuurordis nädalaks aastas kas pikaajaliselt (30–99 aastat) või tegeliku registreeritud (õigustatud) omandina igavesti . Kulud on kõrged: 18 000 dollarit (USA dollarit, 2006) või rohkem, millele järgneb HOA (majaomanike ühendus) või hooldustasud 500 dollarit aastas ja rohkem, mis jätkuvad seni, kuni reisijale kuulub osaajalise kasutamise õigus.
Juristlikult üksikasjad selle kohta, mida saate väga laialdaselt:
- Aktiga kinnisvara näitab, et teil on väidetavalt igavesti osaliselt huvi hoonete või maa vastu, sealhulgas kõik kohustused.
- "Kasutusõigus" ei ole omandiõigus; see on pikaajaline üürileping, mis makstakse ette, mis jätkub aastakümneid ka tulevikus. Seda kasutatakse sageli sellistes riikides nagu Mehhiko kus kohalikud seadused keelavad välismaalastel maa ostmist.
- Teine variatsioon on müüa omandiõigus mitte tegelikul maal (üks "kodune nädal" ühes kindlas toas, ühes kindlas kuurordis), vaid müüa huvi ettevõtte või usalduse vastu, mis omab või haldab kuurorti.
Tegelikud tulemused on sama erinevad:
- Fikseeritud nädalad olid algne mudel, igal aastal kuulus samal kinnistul sama nädal. Sellesse kategooriasse kuuluvad enamus „pärandiga osaajalise kasutamise õiguse” kinnistuid - kakskümmend või enam aastat tagasi arendajate ehitatud sõltumatud kinnistud, mis müüdi üksikute osaajalise kasutamise õigustena ja anti üle majaomanike ühingutele, ilma et algsed edendajad enam osaleksid ja müüki ei pingutaks.
- Nädalad vahelduvad (mõnikord valesti märgistatud "paindlikud nädalad") viivad iga omaniku kindla ajakava järgi igal aastal erinevale nädalale. Mõnikord langeb see kõrghooajal, mõnikord liiga kaugele väljaspool hooaega, et see oleks kasulik, kuid teoreetiliselt saab iga omanik vähemalt osa ajast parima aja.
- Ujuvad nädalad on veidi paindlikumad; potentsiaalsed omanikud ostavad kindla hooaja nädalas aastas, tegemata eelnevalt kindlaksmääratud kuupäevi (mida saab igal aastal valida vastavalt võimalustele).
- Puhkuse klubid, liikmeskonnad ja punktipõhised süsteemid pakuvad suured ketid mitme omadusega; ostja saab teatud arvu "punkte", mida võidakse majutuse eest igal aastal ahela kuskil välja osta, kuid soovitavamad ajad ja asukohad maksavad rohkem punkte.
Kui teil on aega osaajalise kasutamise õiguses, mida te ei kavatse kasutada, võib olla mõned võimalused:
- Mõni operaator võib olla valmis rentima teie tube teistele reisijatele, kui majutusasutus reklaamib endiselt lühiajalisi hotellipeatusi.
- Võimalik, et saate teise reisijaga kohti vahetada, kasutades a koduvõrgustik või külalislahkuse vahetus mudel, kui asukoht on soovitav ja teie osaajalise kasutamise õiguse reeglid.
- Ettevõtetele meeldib Kuurort Condominiums International (RCI) ja Interval International (II) tegutsege osaajalise kasutamise õiguse vahetuse vahendajana, järgides jällegi teie osaajalise kasutamise õiguse reegleid.
Sellegipoolest on oht - kui see, mida te käes hoiate, on lihtsalt halb tehing, keegi ei taha teie positsiooni välja osta ja jääte maksma kulukaid aastahooldustasusid puhkusekinnisvara eest, mida te kunagi ei kasuta.
Siis on küsimus, mis juhtub, kui neid skeeme haldav ettevõte pankrotti läheb. Mõnes neist skeemidest on teil endiselt kinnisvaraakt (koos sellega kaasnevate omandiõiguse kohustustega), mõnes teises võite jääda ilma midagi.
Nende erinevate skeemide elluviijad märgivad kiiresti, et need on enamasti odavamad (ja vähem hooldusmahukad) kui täisväärtusliku teine elukoht, näiteks suvila. Sisukam võrdlus oleks osaajalise kasutamise õiguse ja hotellid või muud üürid. Kui peatute samas kohas (või sama grupi kinnisvaras) nädal aega aastas, igal aastal, kümnendi või kauem, peate võib puhaskasum osaajalise kasutamise korral. Võib-olla on toad ja ruumid paremad või avaramad kui tavaline üür, mille raha eest saaksite, kuid ärge usaldage reklaamija võrdlusi.
Ja vastupidi, kui see läheb halvasti, võite olla kinni üksuses, mida keegi ei soovi osta ja mis kogub jätkuvalt iga-aastaseid hooldus-, kinnisvaramaksu ja HOA-tasusid isegi siis, kui te seda rajatist ei kasuta. Halvimal juhul on see väärt vähem kui mitte midagi - vara asemel kohustust - ja te ei pruugi isegi oma probleemsest osaajalise kasutamise õiguse omandist osalust loovutada. Algne promootor ei ole kohustatud seda isegi tasuta tagasi võtma. On palju vanureid, kes on kinni makstud 450–900 eurot aastas osaajalise kasutusega puhkekodude eest, mida nad enam ei kasuta ega suuda müüa.
Lõkse
Osalusleping on keeruline kinnisvaratehing, millel on palju lõkse. Ärge allkirjastage seda ilma ekspertide nõuanneteta.
Reisija jaoks võib osaajalise kasutamise õigus olla paindumatu, kuna see tähistab pühendumist puhkusele igal aastal igal nädalal samas kohas (või sama omandis oleva koha all). See võib olla ebamugav aastate pärast, kui reisijal pole nädalat vaba, ta ei saa endale lubada reisi või eelistaks puhata mujal. Viimase hetke tühistamine on tõenäoliselt keeruline või võimatu, kui plaane muudetakse. Osaosakutega kaasnevad ka suured ettemaksed, kuna need tuleb ette osta, mitte ainult rentida.
Samuti on raske ennustada, kas sel aastal hea ööbimiskohaga hotell säilitab tulevikus samad standardid ja turupositsiooni. Mõnikord renoveeritakse ja ümberehitatakse kinnistut koos vastava hinnatõusuga; mõnikord langeb kinnisvara või sihtkoht läbi aastate hooletusse. Mõni kunagine populaarne puhkuse sihtkoht on isegi muutunud kummituslinnad. Kui teil on klubi liikmelisus, võib lagunemine mõjutada ettevõtte kõiki ruume - ettevõttel võib olla rahalisi raskusi või see võib olla lõpetanud uute klientide ligimeelitamise või meelitada neid uue nime alla.
Isegi kui kinnisvara saab suurema näo tõstmise või renoveerimise, peavad osaajalise kasutamise õiguse omanikud selle töö eest maksma kõrgemate HOA / hooldustasudega. Ühistu laiali saatmine või olemasoleva osaajalise kasutamise õigusega hoone ümberehitamine muuks otstarbeks (näiteks korteriteks või korteriteks) võib hiljem olla killustatud omandistruktuuri tõttu ebamugav või võimatu; on raske panna kõiki omanikke nõustuma ühe tegevussuunaga.
Nagu iga teine kinnisvaraturul tehtud panus, võib ka osaajalise kasutamise õiguse väärtus aja jooksul tõusta või langeda. Osalusosakut ei tohiks pidada investeeringuks; edasimüügi väärtus on palju madalam kui hinnad, mida algsed kõrgsurvemüüjad projekti käivitamisel propageerisid, kui osaajalise kasutamise õigust saab üldse müüa. Mõnest sellisest kokkuleppest vabanemine võib olla ka võimatu - isegi kui inimene on haige, eakam või pankrotis (ja seetõttu ei saa reisida), on lepingute tingimused väga erinevad, sõltuvalt sellest, kas korraldajatel on kohustus vabatahtlikult lubage õnnetul omanikul skeemist lahkuda.
Osalusosade raskeks müümiseks on kasutatud kahtlast taktikat. Üks soovimatu pigi väidab, et ohver on võitnud midagi tasuta - näiteks reisimist või majutust -, kuid mõne ilusa üllatusega peenes kirjas; pakkumine sisaldab rohkem varjatud tasusid kui "Nigeeria 419 "ettemaksu kelmus ja oletatava" tasuta hinna "hind on see, et reisija on sunnitud istuma läbi pika kõrgsurve müügipigi. Need kohad võivad olla pakitud võltsnõuetega, et osaajalise kasutamise õiguse osakaal paratamatult suureneb ja on lihtne igal ajal välja tulla - mis sageli ei vasta tõele.
Mõnel juhul on ootenimekirjad sadade inimeste kohta, kes üritavad ebasoodsast osaajalise kasutamise õigusest vabaneda. Vigastuse solvamiseks lisavad mõned hoolimatud müüjad reklaami „Saame teile hüvitist teie osaajalise kasutamise õiguse eest” ja langevad seejärel õnnetu reisija ohvriks, allutades neile veel ühe osaajalise kasutamise õiguse. Mõnel juhul rikub kohalikke seadusi agressiivne "kuuma ruumi" taktika, mille kohaselt potentsiaalsetele ohvritele alkoholi pakutakse ja mitu tundi intensiivset müügisurvet rakendatakse. Kui teid on ekslikult müüdud, teile on öeldud, et te ei saa skeemist lahkuda või soovite hüvitist, võite saada juriidilist nõu, ehkki see võib maksta raha ja õigusemõistmise tulemuste osas pole mingeid garantiisid.
Hotellide ja kuurortide omanike jaoks on osaajalise kasutamise õigus kinnine turg ja tulus kapitaliallikas. See võib selgitada nende skeemide edendajate innukust ja ka mõnda kõrgsurve müügitaktikat. Reisija jaoks võib kasutamata osaajalise kasutamise osakaal kujuneda koormavaks jooksvaks kuluks; mõnel juhul on hoolduskulud lepingu kehtivusaja jooksul kasvanud 400%.
Kui peate ostma, on tavaliselt odavam osta otse reisijalt, kes seda kinnisvara enam ei külasta ja otsib müüa, selle asemel et osta otse algselt reklaamijalt.